El valor de tu casa es el precio al que se han vendido, en los últimos meses, viviendas parecidas a la tuya en tu misma zona, ajustado por su estado, sus extras y la situación del mercado. No es lo que pagaste, no es lo que pide tu vecino en Idealista y no es lo que has invertido en reformas. Es lo que un comprador informado está dispuesto a pagar hoy. Te cuento cómo llego a esa cifra, paso a paso, porque es la misma pregunta que me hacen en cada primera visita.

El precio lo decide el mercado, no el propietario

Sé que suena duro, pero es la primera idea que hay que asumir. Una casa que sale al mercado un 10 % por encima de su valor no vende más caro: vende más tarde y, casi siempre, más barato. Los compradores comparan. Si tu piso cuesta 30.000 € más que otro igual a dos calles, visitan el otro. Al cabo de tres meses el anuncio se ha «quemado», la gente empieza a pensar que algo falla y toca bajar el precio en público, que es la peor manera de bajarlo.

Cómo valoro una vivienda: los cuatro factores

1. Ventas reales comparables

Busco viviendas cerradas en los últimos seis meses en tu barrio o urbanización con metros, habitaciones, antigüedad y estado similares. Ventas cerradas, no anuncios. Un anuncio a 350.000 € no dice nada; una escritura a 318.000 € lo dice todo. Estos datos los saco de las operaciones de la oficina, de la red RE/MAX y del Registro. No están en los portales.

2. Estado y extras

Sobre el precio base de la zona sumo y resto. Suman: reforma reciente, orientación sur, exterior, terraza, garaje y trastero incluidos, ascensor, comunidad bien llevada. Restan: reforma pendiente, interior a patio, planta alta sin ascensor, ruido, humedades, derramas aprobadas. Cada uno pesa distinto según la zona: en un chalet de El Bosque una piscina propia pesa; en un piso del centro de Móstoles, el ascensor pesa más.

3. La ubicación exacta

Dos pisos idénticos pueden separarse [X] € solo por la calle. En Villaviciosa no vale lo mismo el casco que El Castillo o Campodón; en Pozuelo la diferencia entre una zona normal y La Finca es de otra liga. Por eso una valoración por Internet, que trabaja con el precio medio del municipio, se equivoca casi siempre.

4. El momento del mercado

Con poca oferta y compradores activos, ajustamos al alza y aguantamos. Con mucha oferta, el precio tiene que ser más fino desde el primer día. Este otoño de 2026, en el oeste de Madrid, [DESCRIBIR SITUACIÓN REAL: oferta, tiempo medio de venta que estás viendo].

Un ejemplo real (con los números cambiados lo justo)

Piso de [m²] en [urbanización/zona], [habitaciones] y [baños], [estado], con [extras]. Comparables cerrados en la zona: [precio 1], [precio 2] y [precio 3]. Ajustes: [–X € por cocina antigua], [+X € por terraza]. Valoración: entre [A] y [B] €. Salimos a [precio], tuvimos [n] visitas en [semanas], [n] ofertas y se firmó en [precio final] a las [n] semanas.

Fíjate en el detalle: el precio de salida estaba dentro de la horquilla, no por encima «para negociar». Por eso llegaron ofertas serias en la primera quincena.

Los cuatro errores que más dinero cuestan

• «Yo lo compré por…» Lo que pagaste no fija el precio de hoy. Solo sirve para calcular el IRPF después.
• «Le he metido 40.000 € en reformas.» Las reformas suman, pero no euro a euro. Una cocina de 15.000 € suele sumar entre la mitad y dos tercios.
• «Mi vecino pide…» Pedir no es vender. Mira lo que se firma, no lo que se anuncia.
• «Salgo alto y ya bajaré.» Es la forma más cara de vender. Bajar en público espanta a los compradores que estaban esperando.

¿Y las valoraciones online?

Sirven para hacerse una idea con un margen de un 10-15 % arriba o abajo. En una vivienda de 400.000 € eso son 40.000 o 60.000 € de incertidumbre. Ninguna herramienta ha entrado en tu casa, ha visto la orientación ni sabe si la comunidad tiene una derrama de ascensor aprobada. Para poner el precio de salida hace falta visitar.

Qué incluye mi valoración gratuita

• Visita a la vivienda, no valoro por fotos.
• Informe con los comparables reales que he usado, para que veas de dónde sale la cifra.
• Horquilla de precio: salida recomendada y mínimo razonable.
• Mejoras baratas que suben el precio percibido (orden, luz, pequeños arreglos).
• Sin compromiso. Si decides vender por tu cuenta o con otra agencia, te quedas con el informe.

¿Quieres saber lo que vale tu casa hoy? Te llamo en 24 horas, concertamos la visita y en una semana tienes el informe.

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