El mercado inmobiliario está viviendo un momento peculiar: los precios siguen subiendo, la brecha entre oferta y demanda cada vez es más grande, las hipotecas se encarecen y, sin embargo, las viviendas tardan más en venderse. Como consultora inmobiliaria en Villaviciosa de Odón, Móstoles, Alcorcón, Boadilla, Pozuelo y Madrid Oeste, lo veo cada día en las visitas, en las conversaciones con compradores y en las decisiones que toman los propietarios.
Este post nace precisamente de ahí: de la realidad del mercado y de mi experiencia directa con quienes están intentando vender o valorar su vivienda en 2026.
🔍 1. Subida de tipos: ¿cómo afecta a los compradores?
La subida de tipos de interés está frenando a muchos compradores. No porque no quieran comprar, sino porque su capacidad de financiación es menor:
- cuotas más altas
- menos capacidad de endeudamiento
- menos margen para negociar
- muchos ya no pueden comprar
Esto provoca un fenómeno claro: hay compradores, pero son más selectivos, están más informados y son más prudentes.
📈 2. Los precios siguen subiendo… pero no para todos igual
Aunque los datos generales hablan de subida, la realidad es más matizada:
- Las viviendas bien ubicadas y bien presentadas mantienen o aumentan su valor.
- Las viviendas con reformas pendientes, documentación incompleta o eficiencia energética baja pierden atractivo y se quedan atrás, o sufren amplias bajadas.
- Las zonas con alta demanda (Villaviciosa, Boadilla, Pozuelo) siguen fuertes, pero con tiempos de venta más largos.
Es decir: el precio sube, pero el comprador ya no compra cualquier cosa ni a cualquier precio.
⏳ 3. Las viviendas tardan más en venderse: por qué y qué implica
Este es el punto que más preocupa a los propietarios.
La media de tiempo de venta ha aumentado porque:
- los compradores comparan más
- las hipotecas se conceden con más cautela
- hay más negociación
- el mercado está entrando en una fase de “selección natural”
- si no hay una buena estrategia y comercialización, la propiedad se estanca y se ve obligada a sufrir bajadas si quiere resultar atractiva nuevamente.
En mi opinión y experiencia, después de escuchar a decenas de visitas en los últimos meses, la clave es esta:
Salir al mercado con una muy buena presentación, y un precio acorde al mercado, previo ACM serio y realista. No probar “a ver si cuela” y no caer en pecar de poco por desconocimiento.
🧭 4. ¿Qué debería hacer un propietario en este momento?
Mi recomendación es clara:
- Valorar la vivienda con datos reales, no con expectativas.
- Analizar el perfil de comprador actual, no el de hace dos años.
- Preparar la vivienda para destacar, porque ahora la competencia es mayor.
- No dejar que la propiedad se enfríe en el mercado.
- Tener una estrategia de precio flexible, pero defendible.
El mercado no está mal, pero sí muy exigente. Y eso, bien gestionado, puede jugar a tu favor.
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Si estás pensando en vender o simplemente quieres saber cuál es el valor real de tu vivienda hoy, puedo prepararte un análisis completo, claro y basado en datos actuales del mercado.
Sin compromiso, sin presión y con total transparencia.
📩 Elena Porras García Consultora Inmobiliaria – RE/MAX Premium Villaviciosa de Odón · Móstoles · Alcorcón · Boadilla · Pozuelo · Madrid Oeste.
